Immobilier Secteur Cros du Pont / 56E – Cimetière de Fuveau

Lotissement chemin du Cros du Pont : Un recours contre le permis de construire est déposé auprès de Mme le Maire de Fuveau

En date du 23 septembre 2019, le président de l’Association des Riverains (l’ARCCP) dépose un recours gracieux, auprès de Mme le Maire par lettre recommandée et argumentée, contre l’attribution du permis de construire accordé à la société MB Promotion et informe le titulaire de l’autorisation qu’un recours gracieux a été effectué auprès de la mairie.
– Voir le courrier du recours gracieux
– Voir les annexes étayant l’argumentation du  recours

Ce recours gracieux (sans frais pour le déposant) a pour effet de bloquer le démarrage du chantier. Les services de l’urbanisme disposent de 2 mois maximum de délai pour répondre au recours. La mairie peut éventuellement décider d’annuler l’autorisation d’urbanisme ou la modifier.
L’absence de réponse au bout des 2 mois vaut rejet du recours. A ce moment là, le demandeur à l’origine du recours dispose de 2 mois supplémentaires de délai pour entreprendre de saisir directement le tribunal administratif par voie de recours contentieux pour contester l’autorisation d’urbanisme.
A ce stade la procédure engendre des frais et un avocat devient indispensable.
Pendant ce temps le démarrage du chantier reste bloqué.
Pour en savoir plus sur ces procédures cliquer sur : Contestation d’une autorisation d’urbanisme

Voir l’historique de cette urbanisation au chemin du Cros du Pont plus bas.

Chemin du Cros du Pont : Permis de construire accordé pour un lotissement !

24 juillet 2019 :  Ce matin le panneau d’affichage planté, annonçant l’autorisation de construire au Chemin du Cros du Pont, a été découvert par les riverains. Le dossier du permis devient public et accessible. Le compte à rebours du délai de 2 mois pour les recours est lancé. Les travaux pourraient commencer le 24 septembre 2019.
Voir plus bas l’historique du dossier.

Détail du Permis de Construire (Cliquer sur chaque ligne pour ouvrir les documents) :
Demande de Permis de Construire
Accord de Permis de Construire
Plans
Dossier & Attestation Thermique
Dossier Prévention Feux et Incendie
Eau Potable & Eaux Usées
Pieces Diverses
Recommendations Société du Canal de Provence

Plan de Masse

Commentaire CIQ :

Indépendamment du bouleversement de cet îlot de verdure par une urbanisation dense (32 habitants nouveaux prévus, dont des enfants), nous constatons un bassin de rétention, dit « d’infiltration » (certes obligatoire) mais réalisé à ciel ouvert et donc propice au développement des moustiques si de l’eau stagnante vient à y séjourner : une nuisance pour tout le quartier !
Par ailleurs, Il est prévu autour de ce bassin de rétention (inesthétique) un bosquet végétal (pour le camoufler)et une absence de cloture, ce qui le rend dangereusement accessible pour des enfants à bas age des habitants voisins qui échapperaient à la vigilance de leurs parents.
– Enfin, comme relevé précédemment, et même si ce n’est pas le souhait des riverains qui préfèrent conserver un Chemin du Cros du Pont « champètre », il faut bien constater que l’urbanisation forcée de ce secteur se fait avec un chemin d’accès à ce lotissement qui ne comporte ni éclairage public, ni trottoir, ni abribus, ni ramassage scolaire.

Nouveau lotissement privé de quatre villas au rond point du cimetière

1er Septembre 2019 : Un deuxième lotissement fait son apparition sur le terrain situé entre les jardins partagés et le parking du cimetière : 4 lots sont proposés, d’une surface comprise entre 350 m² et 400 m² avec vue sur le cimetière et le parking et le rond point du cimetière. L’accès à ce terrain, tel que le laisse supposer l’emplacement actuel de l’ouverture dans le grillage qui l’entoure, pourrait poser problème aux « Jardins Partagés ».

Accotement en bordure de la RD 56 E

18 juin 2019 : Le projet d’accotement en bordure de la RD 56 E revient sur le devant de l’actualité.
Il en avait été question lors du projet de rond-point entrée de ville/cimetière, et par la suite à la création des jardins partagés. Depuis il était considéré comme abandonné, la commune ayant même accepté de concéder aux jardins partagés le cabanon qui jusque là était bloqué pour le Département. Ce projet resurgit avec la réception toute récente, par les propriétaires habitants en bordure de la RD 56 E, coté village, d’un courrier du Département.

Accotement revétu prévu coté gauche de la voirie

Consultée sur le sujet, il est bien confirmé en Mairie, qu’effectivement le Département des Bouches du Rhône a décidé de créer un accotement revêtu sur la RD 56E en relation les nouveaux déplacements en mode doux (marche, vélo, etc)… , dans la ligne droite entre le carrefour giratoire du cimetière et la RD 96 ou les véhicules circulent à 80 kms/h et plus, sans séparation avec la chaussée. Les travaux devraient débuter en 2020. La Mairie indique qu’elle avait demandé un aménagement plus complet, mais la Direction des Routes et des Ports s’en tiendra à cet accotement.

Commentaire CIQ : Le CIQ regrette de ne pas avoir été informé de ce revirement et l’absence totale de concertation sur ce genre de projet particulièrement accidentogène. Aucune protection vis à vis des véhicules n’est prévue pour les piétons ( La commune refuse des faire des trottoirs) et les cyclistes (pas de séparation prévue avec la voirie auto & camions) qui l’emprunteront .

Pour réaliser ce projet le Département va se trouver obligé de racheter à certains propriétaires des petits bouts de terrain en bordure de la route. Il serait prévu de proposer une indemnité de 140,00 Euros par m2 de terrain. Pour plus d’information contacter la Direction des Routes et des Ports (Ex-DDR). Hôtel du département – 52, avenue de Saint-Just – 13256 Marseille cedex 20 – tel : 04 13 31 54 05

De son coté, parallèlement à ce projet, la municipalité n’envisage pas de profiter de ces travaux pour prolonger le réseau du tout à l’égout le long de la portion de route concernée, contrairement aux souhaits de certains riverains.


L’association de défense des riverains mobilise ses adhérents.

26 Avril 2019, Permis de construire, projet des 8 logements sociaux :
L’Association des riverains du Chemin du Cros du Pont mobilise ses membres et sa présidente, également membre du C.A. du CIQ, envoie un courrier à l’ Adjoint à l’urbanisme de Fuveau pour demander des informations sur le permis de construire déposé début février 2019 et toujours à l’instruction et surtout pour qu’il soit étudiée sous réserve de « prescriptions spéciales », déterminées en association avec Mme Repossi, respect de la biodiversité, grand sujet actuel de l’Agenda 21 municipal et avec Monsieur Fugier (Architecte conseil), pour que ses préconisations soient bien respectées.
Lire le courrier envoyé

Schéma du promoteur (Non contractuel)

Le dernier schéma communiqué par le promoteur (M. Morandini) à l’association, n’étant pas de type contractuel, laisse planer le doute sur toute les mauvaises surprises possibles.
Découvrir le remarquable dossier Biodiversité du secteur Cros du Pont qui justifie toutes les précautions utiles à prendre face ce projet immobilier.

Acquisition par la commune d’une parcelle

25 Mars 2019, décision prise en conseil municipal : Acquisition par la commune d’une parcelle quartier Saint-Francet, secteur Cros du Pont

Parcelles BM 92, 88, 87,158 quartier Saint-Francet

Il est voté par le conseil municipal, l’acquisition par la commune de la parcelle cadastrée BM 92, quartier St-Francet, dans le secteur du Cros du Pont au dessus du chemin de Saint-François, d’une superficie de 4046 m² au prix de 100 000€.
Cette acquisition est justifié d’après les élus, par le fait que la commune est déjà propriétaire des parcelles mitoyennes BM 88, BM 87 et de la parcelle 158 (emplacement réservé, bassin de rétention zone AUH2) et qu’elle se trouve dans leur continuité.
L’ensemble se situe dans un zonage AUH2 qui avait fait, il y a longtemps, l’objet d’un projet de lotissement.

En vert ébauche d’un futur parc

Toutefois contrairement à ce à quoi on aurait pu s’attendre, Il est annoncé que cette réserve foncière ne sera pas utilisée pour un faire un lotissement, mais pour y réaliser un joli parc. (Voir la carte).
Commentaire CIQ : Ceci est plutôt une excellente nouvelle, en bordure d’une zone (NL) non constructible (Il ne serait pas surprenant que des élus de la majorité municipale habitent ce quartier, à proximité du futur parc) .

Mars 2019 :  Une demande de permis de construire a été déposée par la société SC SCCV MB Promotion pour la construction de 8 logements locatifs sociaux le 8 février 2019 aux services de l’urbanisme sur la parcelle BM 15 (emplacement réservé 191). La demande est actuellement en cours d’instruction.

Janvier 2019 :

Piquets bleu posés par des employés de la société du canal de Provence en bordure de la parcelle BM 22

Des employés du canal de Provence ont été aperçus, en train de procéder à des marquages sur le terrain des « Jardins Partagés » à partir de la RD 56 E en diagonale. Ces marquages à l’aide de piquets bleu se poursuivent sur l’angle du terrain récemment acquis par la commune, situé dans son prolongement. Il n’a pas été possible d’en connaitre la raison. A suivre …

Acquisition par la commune d’une parcelle
La parcelle acquise par la commune Chemin Cros du Pont

Décembre 2018 : Lors du Conseil Municipal du 22 octobre 2018, a été voté l’acquisition par la commune de la parcelle BM 22 de 1524 m², vendue par l’Association Chrysalide au prix de 179 000,00€. Cette transaction est présentée par la commune comme une véritable opportunité pour un terrain, qui ne sera pas bâti, puisque destiné à une future extension du cimetière. Lire l’extrait du compte rendu du CM du 22 10 2018

Parcelle BM 22 vue sous un autre angle.

Il est à espérer que cette bonne affaire ne sera pas réalisée en contrepartie, d’une mauvaise pour les riverains, qui attendent avec inquiétude de savoir dans quelles conditions, avec quel cahier des charges la deuxième parcelle appartenant à l’Association Chrysalide, la parcelle BM 15, sera acquise par le promoteur pour la construction de logements sociaux.

Les 8 Logements sociaux, accès Chemin du Cros du Pont :

Novembre 2018 : Nous apprenons que le compromis de vente du terrain entre le promoteur (MB Promotion) et les propriétaires (L’association La Chrysalide) pourrait se signer au cours du mois de décembre 2018 et que le promoteur pense pouvoir déposer son dossier de permis de construire dès janvier 2019 aux services de l’urbanisme à Fuveau. Les habitants du quartier restent vigilants. Ils ne sont pas opposés par principe aux logements sociaux, ils souhaitent juste des constructions de qualité et une architecture s’intégrant harmonieusement dans un cadre campagnard.

Octobre 2018 : Rien de nouveau, les chênes se préparent à l’automne.

Juin 2018 : Pour l’instant rien de nouveau. Les riverains seraient-ils sur le point d’obtenir gain de cause ? Rien n’est moins sur !
Les tractations sur le prix d’achat du terrain entre l’Association Chrysalide (propriétaire du terrain) et le promoteur MB Promotion se poursuivent. A noter l’association Chrysalide est également propriétaire d’un deuxième terrain à proximité, dans le prolongement des nouveaux « Jardins Partagés » qui apparaît sur le PLU comme emplacement réservé en vue de l’agrandissement futur du cimetière. Il se pourrait que tout se complique… 
Mars 2018 : En attente d’un accord sur la prix du terrain.
Février 2018 : Le permis de construire n’est pas encore déposé.

Parcelle BM 15 ou sont prévus 8 logements sociaux

    a) Questions sur l’Implantation des constructions :
– Pourquoi faire des logements « individuels groupés » sur la parcelle BM 15 (3700 m²), ce qui  équivaut à bâtir une barre d’immeuble ?
Ne pourrait-on pas faire en zone pavillonnaire, du logement social pavillonnaire, si c’est un projet à l’intégration réussie qui est réellement souhaité ?  Des blocs de deux appartements espacés entre eux ? C’est la demande des riverains, qui sans volonté municipale, sera difficile a obtenir face à des arguments de rentabilité mis en avant par le promoteur: M. Pierre Moranzoni de MB Promotion.
Quoi qu’il en soit, les riverains n’ont pas l’intention de baisser les bras.

    b)  Deux points positifs :
Après concertation avec l’ARCCP (Association des riverains du Chemin du Cros du Pont), le promoteur M. Pierre Moranzoni de MB Promotion a accepté de ramener le nombre des logements projetés de 12 à 8 logements.
La conservation de l’interface boisée existant en bordure du terrain à lotir, composée de grands arbres remarquables (Chênes centenaires), concrétisé par la création de Zones Naturelles Protégées, son renforcement et son prolongement, permettra de maintenir un écran végétal avec les constructions voisines préexistantes.

Réglementation en matière de protection des arbres
Ce point perçu comme positif par les riverains limitrophes, le restera à la condition, que soit respectée la distance réglementaire à maintenir entre le bâti et les arbres, en fonction de leur hauteur, soit une bonne douzaine de mètres.
D’autres réunions sont prévus avec le promoteur, les services de l’urbanisme et l’ARCCP qui tente d’obtenir une implantation s’intégrant sans dommage dans ce cadre de verdure. Il est possible de les soutenir en allant sur leur site.

     c) Réserves concernant le chemin d’accès :
De façon générale, les accès/débouchés du chemin du Cros du Pont, sont mal commodes tant sur la RD56E (forte pente, virages en amont et en aval qui masquent la visibilité, angle aigu) que sur la RD 96 (croisement à angle droit, sans visibilité pour cause de végétation  sur une route départementale à grande vitesse).

Chemin du Cros du Pont: Emprise à 8 mètres ? en arrachant les chênes ?

L’agrandissement de l’emprise du  chemin à 8 mètres, présenté comme justifiant la faisabilité du lotissement, ne semble pas effectif de partout. Le long du cimetière, par exemple, faudrait-il à certains endroits arracher les chênes ? Ce que personne ne souhaite) .
il n’est que partiel, puisque réalisé uniquement entre l’accès par la RD56E (en dessous le cimetière) et l’entrée du futur lotissement. 

Accès lotissement Chemin Cros du Pont, sans trottoir,
sans éclairage public

Chemin du Cros du Pont :
Il ne comporte ni trottoir, ni éclairage public (à part les deux candélabres du parking du cimetière) et rétrécit une fois le cimetière dépassé.
L’autre partie du chemin du Cros du Pont, coté accès D96, reste lui étroit (4 à 6 m suivants les endroits), avec une visibilité souvent masquée par la végétation. Les croisements y sont difficiles, voire dangereux en plusieurs endroits. Il n’est pas propice à la circulation de camions de chantier, ni à une augmentation de la circulation.
   

Pourtant en 2012 on nous annonçait un tout autre scénario.

Promesse de poumon vert, secteur Cros du Pont en 2012

Historique des projets :

Dans le secteur Cros du Pont-cimetière, trois  lotissements étaient en cours de construction ou prévus  :
Un de six logements locatifs sociaux pavillonnaires (accès RD56E), abandonné.
Un de huit logements locatifs sociaux groupés (Chemin du Cros du Pont).
Plus un lotissement privé de dix villas (accès RD56E) dont le terrain est déjà viabilisé avec des constructions en cours.
Ce sont finalement 18 logements nouveaux, en cours ou en projet.
Voir aussi nos infos sur le rond-point à proximité.
Voir aussi les malfaçons du rond-point.
Voir aussi le rond-point en images.

Surlignés en vert, les 2 terrains à lotir, selon le schéma d’OAP
de la modification N°5 du PLU et les jardins partagés

La création de lotissements  à caractère sociaux a été projetée, suite à la mise en place d’une orientation d’aménagement (OAP) sur le secteur AUH1a du Cimetière, à l’occasion de la modification N°5 du PLU ( Voir Notice Modification PLU N°5 p.20 à 25 ). Une enquête publique s’est déroulée en juillet 2017.
Le rapport d’enquête vient d’être mis en ligne sur le site mairie (voir extrait rapport d’enquête page 7)
Cette importante modification du tissus urbain va impacter profondément la vie des  habitants de ce quartier. Se posera également la question de la scolarisation des nouveaux enfants avec une école primaire de la Roque Martine déjà saturée. Contrairement aux dispositions de la charte, le CIQ n’a été consulté sur aucun de ces projets qui ont un fort  impact sur ce quartier. (voir schéma d’aménagement) 

1) Premier projet de 8 Logements sociaux, accès Chemin du Cros du Pont :
Voir plus haut.

2) Deuxième Projet de 6 logements sociaux avec jardins partagés, accès RD56E : Abandonné.

Parcelle avec vue sur Sainte Victoire, emplacement des futurs jardins partagés

Infos du 25 septembre 2017:  Le lotissement est retoqué par le Canal de Provence :
Lors de l’approbation en conseil municipal de la modification N°5 du PLU, le lundi 25 septembre 2017, la commune s’est vue dans l’obligation de renoncer à la construction de 6 logements sociaux avec vue sur le cimetière.
Le terrain ainsi libéré sera consacré aux jardins partagés.

Parcelle BM 23 juste à coté du cimetière, que la commune renonce à lotir.

C’est l’avis défavorable donné par la Société du Canal de Provence au cours de l’enquête publique, qui a motivé cette décision.
En effet la parcelle communale BM 23 est traversée dans toute sa longueur en sous-sol par une galerie du canal de Provence dénommé à cet endroit « Galerie de l’Oratoire », ce que personne n’ignorait.  (Voir  extraits Compte Rendu  Conseil Municipal du lundi  25 09 2017) 


Les épisodes précédents :

Parking de 36 places avec vue sur la Sainte Victoire, le long du cimetière

      a) Points Positifs :
La création de 36 places de parking au soleil et de plusieurs jardins partagés (générateurs de financements).

       b) Canal de Provence :
Comme le montre la notice de présentation de la modification N°5 du PLU (notice de présentation P. 21), le Canal de Provence traverse en sous-sol la parcelle à lotir. Or c’est l’enquête publique qui aura permis aux services de l’urbanisme de découvrir l’obligation exprimée par la Société du Canal de Provence, de respecter un périmètre de protection (voir extrait rapport d’enquête page 7). Ceci va remettre totalement en cause, l’implantation des bâtis et l’agencement général du projet proposé (jardins partagés). Comment ne pas s’étonner que cette obligation n’a pas été prise en compte  dans la préparation de ce projet ?

3) Remarques sur l’emplacement réservé ER 24 (extension du cimetière et parking) :

   a) Cimetière :
Il suffit d’y pénétrer pour constater qu’il reste encore de la place pour de nombreuses années dans le cimetière existant, côté du projet de lotissement. Il s’agit donc d’une anticipation à  long terme.

Cimetière vu du ciel, places disponibles coté gauche et projet de parking de 36 places

     b) Parking :

Les 36 places de parking prévues le long du cimetière de part et d’autre de la voie d’accès au lotissement des 6 logements sociaux et aux jardins paysagés, semblent largement suffisantes et rendent à priori inutile la réserve sur un terrain supplémentaire pour des parkings, qui fera double emploi. D’ailleurs sur le schéma proposé dans la modification N°5 du PLU (notice de présentation P.25), il ne figure pas.
Par ailleurs, il est regrettable que les plantations d’arbres prévues soient strictement décoratives et non de nature à fournir de l’ombre l’été aux véhicules stationnés.
On remarquera que la commune n’a pas prévu de s’imposer à elle-même  ce que  le PLU impose aux particuliers en zone AUH1 : planter un arbre pour quatre places de parking. (voir commune de Fuveau – PLU – Modification n°5. partie 3 – Règlement, page 108. Paragraphe 6.), malgré le coût exorbitant des ces travaux.

4) Les Jardins partagés :

Terrain correspondant aux futurs jardins partagés.

Depuis l’annulation du lotissement de logements sociaux en 2017,  les restes de chantier ont été enlevé, le terrain a été nettoyé en surface et mis en friche. Printemps 2018,  le projet de jardin partagés à pris forme. 

Troisième lotissement privé sorti de terre sur la D56E printemps 2017 :

Chemin piéton d’accès au lotissement à partir
du rond-point du cimetière

Accès piéton au lotissement le long de la RD 56E, un chemin de caillasses a été bricolé à la va-vite. A deux pas de là, des trottoirs tout neufs ont été réalisés pour aller au cimetière. Mais rien n’a été fait pour les nouveaux habitants (10 constructions, juste avant le cimetière en allant vers Fuveau)

Le Lotissement « Les Jardins du Repos »

Villas en construction en bordure de la RD 56E

Novembre 2017:  Au fur et à mesure que les permis de construire sont accordés les constructions avancent bon train.

Il est situé entre la RD 56E et le chemin du Cros du Pont, juste avant le nouveau rond-point du cimetière en allant vers le village de Fuveau.

Le permis d’aménager avait été déposé et obtenu en 2015. Il prévoit la création de 10 lots viabilisés pour 10 villas individuelles avec des terrains allant 450 m² à 900 m² sur une surface totale de 9714 m².

Les terrains sont maintenant viabilisés et les voiries internes terminées. les constructions vont pouvoir commencer. Deux permis de construire sont déjà affichés.
Attention à la sortie, au débouché dangereux à angle droit sur la RD 56E avec très peu de visibilité et des véhicules qui arrivent à 90 km/h. A noter l’absence de balise de croisement, du moins durant le chantier.

Sortie lotissement « Les Jardins du Repos », débouché dangereux sur la RD 56E